1. Thời gian thỏa thuận
Một biến số quan trọng trong các thỏa thuận cho thuê là thời hạn hiệu lực của hợp đồng. Một hợp đồng có thể được lập cho một khoảng thời gian cố định – một tháng, một năm, 5 năm, 30 năm hoặc thậm chí lâu hơn. Tại hầu hết các quốc gia, thời hạn cho thuê có thể bị hạn chế theo quy định trong một số bộ luật, song có thể được gia hạn khi thời hạn ký kết kết thúc.
Một số hợp đồng cho thuê có thể dựa trên thỏa thuận miệng hay các giấy tờ đơn giản. Chỉ cần có chữ ký xác nhận của hai bên: chủ nhà và người đi thuê. Tuy nhiên một số thỏa thuận cho thuê dài hạn khác thường yêu cầu một bản hợp đồng soạn thảo rõ ràng. Và đôi khi hợp đồng phải được công chứng cùng đơn giá xây nhà trọ cho thuê.
Lập phương án đầu tư chung cư mini
Ví dụ một thỏa thuận thuê – mua quy định rằng:
- Chủ nhà đồng ý cho thuê tài sản của mình (phòng trọ);
- Với thỏa thuận khách đi thuê cuối cùng sẽ trở thành chủ nhân thực sự của tài sản này;
- Điều kiện là họ phải thanh toán đều đặn tiền thuê, theo đúng thời gian thanh toán được quy ước.
Hình thức thỏa thuận thuê – mua bắt nguồn từ thị trường đất chia nhỏ. Tuy nhiên nhiều chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực chính quy hiện nay cũng được cho thuê dựa trên mô hình thuê – mua này. Nhiều nhà phát triển tư nhân đã đi theo chiến lược thuê – mua như một phương thức cấp vốn trong giai đoạn giữa hai khâu: mua đất dự án và bắt tay thi công xây dựng.
2. Các hợp đồng cho thuê “Seng” dài hạn tại Thái Lan:
2.1 Seng là gì
Seng là một hoạt động cho thuê kiểu Trung Hoa. Nó được thâm nhập vào Hàn Quốc, Đài Loan và Thái Lan theo con đường buôn bán thương mại.
Trong hệ thống Seng của Thái Lan. Khách thuê trọ thanh toán theo hình thức trả trọn một lần một món tiền lớn. Được gọi là paejia, vào đầu kỳ cho thuê, và sau đó thanh toán một khoản tiền thuê hàng tháng trên danh nghĩa đối với thời gian còn lại của kỳ cho thuê đó.
Các giai đoạn hợp đồng Seng thường trong khoảng từ 3 tới 50 năm và được áp dụng phổ biến đối với các công trình thương mại và đất đai, bao gồm đất đai và nhà thuê dành cho mọi đối tượng thu nhập – thậm chí cả những khu dân cư ổ chuột.
2.2 Lợi thế của Seng
Lợi thế của chủ nhà khi xây phòng trọ cho thuê giá rẻ đó là khả năng thu lời tức thì. Và để bù lại các chi phí đầu tư vào nhà ở, như chi phí xây hoặc mua đất, mua nhà.
Đối với người thuê, pae jia có thể khiến seng đắt đỏ hơn so với các hợp đồng thuê ngắn ngày. Song nó cũng mang lại lợi ích lâu dài nhờ quyền thuê trọ dài hạn và quyền xây dựng. Hoặc sửa sang công trình cho phù hợp với nhu cầu của mình. Khi đến hạn, họ thường được phép gia hạn hợp đồng thuê. Một số thỏa thuận seng có kèm theo lựa chọn mua đất hoặc công trình vào cuối kỳ cho thuê.
Hệ thống seng cũng được sử dụng trong một số căn hộ nội thành; Hoặc nhà xây trên đất thuê từ các khu đền Phật giáo; Hoặc Văn phòng Bất động sản Hoàng gia, với thời hạn cho thuê kéo dài từ 10 tới 20 năm. Người thuê thường phải trả một khoản paejia lên tới 5.700USD vào đầu kỳ cho thuê. Kèm theo khoản thanh toán danh nghĩa hàng tháng chừng 15 USD.
2.3 Các trường hợp áp dụng Seng
Bên cạnh đó, hệ thống seng cũng áp dụng trong trường hợp cho thuê lại đất và nhà đã thuê. Theo đó, người thuê chuyển quyền sở hữu của họ sang một người thuê khác thông qua một giao dịch seng.
Trong hình thức thỏa thuận này, đối tượng đi thuê lại đó thường phải trả một khoản paejia lớn cho người thuê ban đầu. Tuy nhiên các khoản thanh toán hàng tháng về sau sẽ trả trực tiếp cho chủ nhà.
Phương thức cho thuê lại thông qua seng này thường diễn ra tại các khu ổ chuột, các khu nhà trọ tư nhân nhỏ, các dự án nhà ở xã hội công cộng và các khu nhà cho thuê thương mại. Thường được tiến hành không dựa trên bất kỳ cơ sở pháp lý nào.
Một công trình nghiên cứu năm 1992 cho thấy. Nhóm người được chia phần ban đầu trong các dự án của Cục Nhà ở Quốc gia chiếm tỷ lệ dao động trong khoảng từ 28 tới 63%. Số phần trăm còn lại thuộc về nhóm người đi thuê lại trong các giao dịch seng.
Nguồn: De Wandeler, 2006 and Yap, 1993. và Unhabitat.org
