Trang chủ » Khác » Các phương pháp xác định cầu về nhà cho thuê (P1)

Các phương pháp xác định cầu về nhà cho thuê (P1)

1. Nhóm thuộc tính là gì?

“Các nhà kinh tế học định nghĩa nhà ở như một “Nhóm thuộc tính” nhằm bao quát không chỉ các khía cạnh vật lý của một căn nhà, mà còn cả dịch vụ khác mà một cá nhân hưởng thụ hay tiếp cận thông qua việc mua nhà hay thuê trọ. Mức giá một cá nhân sẵn sàng chi trả để mua hoặc thuê nhà cho thấy giá trị mà người đó nhìn nhận đối với các thuộc tính của căn nhà họ cư ngụ”.

Leaf, 1993

Hệ lam lá sách có thể xoay theo hướng nắng

Một thị trường nhà cho thuê hoạt động hiệu quả sẽ đem lại nhiều lựa chọn nhà ở với giá cả phải chăng và cơ chế tiếp cận thông thoáng cho người đi thuê thuộc mọi thành phần. Bên cạnh vấn đề về thu nhập và địa điểm, nghề nghiệp, hoàn cảnh gia đình, các kỳ vọng và sự cơ động của người thuê cũng tác động đến quyết định thuê nhà nào ở đâu của họ. Phần dưới đây sẽ kiểm chứng cơ chế tác động của các nhân tố trên đối với các nhóm đối tượng đi thuê cũng như sự phù hợp của các nhân tố đó đối với các vấn đề về chất lượng, mức độ linh hoạt và an ninh của căn nhà.

NHÂN TỐ 1: Chất lượng của nhà cho thuê

Chất lượng và độ bền của vật liệu xây dựng: Hầu hết nhà cho thuê sẵn có của dân thành thị nghèo hiện nay có chất lượng không cao, được xây từ vật liệu giá rẻ nhất có thể, vì thế thường ọp ẹp, tồi tàn và yêu cầu tu bổ thường xuyên vì chi phí xây nhà trọ cho thuê cũng sẽ ảnh hưởng rất nhiều.

Mức độ duy tu: Về lý thuyết, chất lượng nhà cho thuê sẽ giảm sút nghiêm trọng so với nhà sở hữu nếu không được duy tu thường xuyên. Quá trình chăm sóc thường xuyên phụ thuộc nhiều vào địa bàn nơi chủ nhà sinh sống và mối quan hệ chủ nhà-người đi thuê. Những chủ nhà sống cùng và có mối quan hệ thân thiết với người đi thuê sẽ chăm sóc khu phòng trọ tốt hơn những chủ nhà thường xuyên vắng mặt. Trong khi đó, các chủ cho thuê khu vực công cộng có xu hướng ít quan tâm tới việc duy tu hơn so với các xóm trọ thuê hay những nhà quản lý bất động sản tư nhân.

Mật độ dân cư: Một điều phổ biến là những khu nhà trọ cho người thu nhập thấp (dù là phòng đơn, căn hộ hay nhà cho thuê) đều có mật độ dân cư đông đúc hơn so với nhà sở hữu. Với chi phí thuê trọ cao, người nghèo thường phải lựa chọn giải pháp sống chung nhiều người và chia sẻ tiền thuê nhà với nhau. Mỗi nền văn hóa lại có một cách định nghĩa riêng về sự chật chội. Trong một vài nền văn hóa, người dân có xu hướng chọn (hoặc chấp nhận) sống chung cùng các thành viên trong gia đình thay vì sống biệt lập trong những không gian nhỏ. Song mật độ cư trú quá dày cũng gây nhiều vấn đề phức tạp.

NHÂN TỐ 2: Cơ hội tiếp cận việc làm và các dịch vụ công cộng

Một thuộc tính quan trọng của việc đầu tư xây nhà trọ cho thuê là sự thuận tiện về công việc, giao thông, trường học, y tế, chợ, các điểm sinh hoạt tín ngưỡng cũng như mức phát triển các hạ tầng xã hội xung quanh. Tất cả các dịch vụ công và tiện ích nêu trên thường phong phú hơn và có thể tiếp cận dễ dàng hơn ở khu vực nội đô.

Mặt tiên tòa nhà căn hộ dịch vụ vừa ở vừa cho thuê Bình Thạnh

Điều này lý giải tại sao các khu nhà trọ ven đô – với vị trí xa công sở và các dịch vụ công cộng hơn các khu nội thành – lại thường không mấy thu hút dân cư và vì thế thường có giá rẻ hơn. Song các khu định cư không chính thức ở ngoại vi đang có xu hướng được xây dựng gần các trung tâm phát triển có giao thông và việc làm thuận tiện cùng với một số dịch vụ công cơ bản. Những khu định cư tiên phong vùng ven này cũng đang trở thành nguồn quỹ nhà cho thuê đa dạng, và theo đà phát triển đô thị, khả năng tiếp cận các dịch vụ công tại những khu định cư này— và các phòng trọ xây trong đó — sẽ ngày một mở rộng.

NHÂN TỐ 3: Cơ hội tiếp cận hệ thống hạ tầng cơ bản

Giá trị của một căn nhà cho thuê còn có thể được xác định thông qua cơ hội người ở thuê có thể tiếp cận các dịch vụ cơ bản như điện, nước và vệ sinh. Những căn hộ, phòng trọ hay khu nhà khép kín thường đem tới nhiều cơ hội nhất để tận hưởng các dịch vụ này, trong khi các khu nhà trọ với điện, nước và công trình phụ chung không mấy khi đem lại sự tiện nghi, dễ chịu và thoải mái. Giá trị căn nhà tỷ lệ thuận với cơ hội tiếp cận các dịch vụ cơ bản nói trên, chi phí thuê trọ sẽ giảm xuống cùng việc xây nhà cho thuê giá rẻ khi các dịch vụ cơ bản cách xa ngôi nhà, hoặc thậm chí không có sẵn.

guitietkiem

Những căn phòng trọ tại khu ổ chuột, khu định cư trái phép và đất phân chia bất hợp pháp thường là những nơi người dân có ít cơ hội tiếp cận với các dịch vụ cơ bản. Lí do chủ yếu bởi các dịch vụ nước, điện thành phố thường gắn với các vấn đề xác định pháp nhân hoặc đăng ký hộ khẩu – một điều mà các hộ đi thuê không có. Trong những tình huống này, người đi thuê buộc phải chia sẻ với nhau các dịch vụ và công trình phụ như nhà vệ sinh, nơi nấu ăn, giặt giũ, hoặc chấp nhận chịu mức giá thuê cao hơn để đổi lấy nguồn cung cấp điện, nước không chính thức từ các doanh nghiệp hoặc hộ dân gần đó.

NHÂN TỐ 4: Vị trí và hệ thống hỗ trợ xã hội

Nghề nghiệp không ổn định và bấp bênh, nguồn thu nhập thất thường và các khoản chi ngoài mong đợi có thể buộc người thuê trọ nghèo phải trông cậy nhiều vào gia đình và các hệ thống hỗ trợ không chính thức từ cộng đồng, đặc biệt khi xảy ra khủng hoảng.

Đồng thời, thu nhập hạn chế cũng buộc họ cắt giảm tối đa các chi phí không thực sự cần thiết như điện nước, các dịch vụ cơ bản hoặc giao thông – điều này có thể thực hiện được nếu người nghèo chấp nhận sống chung hoặc ở gần bà con họ hàng. Nên chính vì thế nếu có ý định xây nhà trọ thì người chủ nhân phải biết xây nhà cho thuê như thế nào.

Bàn ăn xếp gập - Phương án 1

Tổng hợp các nhu cầu cũng như nguyên nhân phân tích bên trên giải thích tại sao môi trường đi thuê lý tưởng nhất đối với người nghèo là các địa bàn gần hệ thống hỗ trợ xã hội, với các cơ hội tìm kiếm công ăn việc làm, gần trường học, chợ búa, trung tâm y tế và địa điểm sinh hoạt tôn giáo. Phần lớn các mối quan hệ này chỉ có trong quá trình định cư qua thời gian dài, do đó địa điểm đóng vai trò hết sức quan trọng trong quá trình tìm nhà cho thuê.

Vượt qua chặng đường dài để kiếm tiền hoặc để giải quyết các nhu cầu cơ bản sẽ làm tăng chi phí thời gian và tiền bạc. Điều này có thể làm mất cân bằng chi tiêu gia đình và làm suy giảm khả năng duy trì cuộc sống của hộ nghèo. Các nhà đầu tư và phát triển bất động sản nhận thức rất rõ tầm quan trọng của vị trí trong việc xác định giá trị và nhu cầu nhà ở. Đối với dân thành thị nghèo cũng vậy, vị trí thuê nhà có thể đóng vai trò nhân tố quan trọng nhất trong lựa chọn nhà ở — dù đó là nhà sở hữu hay nhà cho thuê.

NHÂN TỐ 5: Tính cơ động của người đi thuê

Bên cạnh nguồn nhân công hiện tại, các đối tượng di cư mùa vụ và công nhân nhà máy với hợp đồng ngắn hạn, nhiều người nghèo đang làm việc trong thành phố có lý do xác đáng để thuê nhà và tránh bị ràng buộc với việc sở hữu một căn nhà tại một thời điểm nào đó trong cuộc đời, bởi chưa tới lúc phù hợp để họ đầu tư vào nhà ở, chưa tới lúc từ bỏ cuộc sống dịch chuyển, hay bởi họ vẫn còn nhiều lựa chọn và ưu tiên khác.

Cải tạo nhà ở Bình Phước

Những sinh viên năm đầu và giới trẻ khao khát cơ hội trải nghiệm luôn tìm kiếm các công việc mới mẻ với mức lương hấp dẫn hơn, và do đó họ có xu hướng thường xuyên chuyển chỗ ở. Đối với những thanh niên ở nhà thuê, các lựa chọn về nhà ở thường dựa trên khả năng dọn đến ở và chuyển đi nhanh chóng, ít đòi hỏi các thủ tục rắc rối, rườm rà.

Một số người dự định tiết kiệm đủ tiền để mua nhà ở nơi khác. Một số khác mong muốn định cư tại thành phố khi nào tìm được công ăn việc làm ổn định. Chính vì thế mà họ luôn quan tâm đến đơn giá thuê nhà trọ như thế nào

Dọn tới hoặc chuyển đi khỏi thành phố đã trở thành một phần tất yếu trong cuộc sống của nhiều người dân Châu Á. Họ đến thành phố để học lên cao, tìm kiếm việc làm, khám chữa bệnh, thực hiện các thủ tục hành chính hay giao dịch kinh tế. Phần lớn số này cần một nơi ở linh hoạt mà phương thứctiện lợi nhất là ở nhà cho thuê.

Tính cơ động là một nhân tố cần thiết trong cuộc sống của mỗi người dân và là một phần quan trọng của sự phát triển kinh tế và nguồn nhân lực quốc gia. Khi những người có nhu cầu tìm nhà thuê này dọn đến thành phố, điều họ cần là một nơi ăn chốn ở, và nhà trọ với mức giá hợp lý, địa điểm thuận tiện rất quan trọng với nhiều người.

NHÂN TỐ 6: Mức thu nhập của người đi thuê

Động lực thúc đẩy một ai đó thuê nhà thường liên quan chặt chẽ tới khả năng tài chính dài hạn của người đó, tương tự trường hợp những người tìm kiếm sở hữu một căn nhà cho riêng mình nên người chủ nhà nên chọn cách xây phòng trọ cho thuê giá rẻ.

Điểm khác biệt duy nhất là những người nghèo không có thu nhập đảm bảo lâu dài và họ phải gạt sang một bên nhu cầu nhà ở để tập trung cho những khoản đầu tư cần thiết hơn như hỗ trợ đại gia đình còn nhiều khó khăn hay tiết kiệm tiền để trang trải việc học. Nhu cầu thuê nhà có thể nảy sinh từ những ưu tiên khác nhau, và chính bởi lý do này, năng lực chi trả nhà cho thuê sẽ phụ thuộc trực tiếp vào hướng giải quyết các ưu tiên dài hạn.

kinh doanh airbnb 1

NHÂN TỐ 7: Một giai đoạn trong cuộc đời của người đi thuê

Nhà cho thuê và nhà nhiều người ở chung thường được xem như giai đoạn đầu trong quá trình lập nghiệp của mỗi người. Những người có nhu cầu đi thuê thường trẻ hơn so với những ai đã sở hữu nhà riêng và đa phần đều chưa kết hôn – như sinh viên, những người mới di cư, người làm công một thu nhập đơn thuần, công nhân nhà máy hay lao động tự do. Những cặp vợ chồng thuê nhà cũng thường có ít con hơn những ai đã mua được nhà. Với đối tượng ở chung, tuy có nhiều nét tương đồng với người đi thuê, song họ thường có nhiều bạn bè, đồng nghiệp hoặc bà con họ hàng – những người có khả năng chu cấp cho họ nơi ăn chốn ở, một điều kiện thuận lợi hơn rất nhiều nếu so với những người phải tự mình tìm nơi trọ.

Đô thị ngày càng đóng vai trò quan trọng trong đời sống của con người, những bổn phận và phương thức hoạt động truyền thống dần biến đổi cùng với các điều kiện kinh tế mới, các mô hình nhân khẩu học và đổi thay xã hội. Những thay đổi này thúc đẩy các lựa chọn và mô thức cư trú mới tại các thành thị.Nên việc nhiều nơi chọn cách xây nhà trọ để kiếm thêm thu nhập.

tu van 1200x675 c

Tiến bộ y học giúp giảm tỷ lệ tử vong và kéo dài tuổi thọ khiến cho các đại gia đình mở rộng với ba hay bốn thế hệ cùng chung sống. Nhiều người hơn có nghĩa nhiều nghĩa vụ chăm sóc hơn và nhiều áp lực hơn đối với mỗi hộ gia đình. Trước tình hình đó, một số chủ hộ quyết định tận dụng một phần không gian trong nhà làm nơi cho thuê, hoặc những thành viên ít tuổi nhất trong gia đình có thể chuyển ra ngoài thuê trọ.

Tỷ lệ sinh giảm, bệnh HIV-AIDS, số trường hợp ly thân và ly hôn tăng cũng ảnh hưởng đến sự cấu thành và tính gắn kết gia đình, và làm tăng nhu cầu về nhà ở. Sự gia tăng các hộ gia đình do phụ nữ làm trụ cột, thường với nguồn tài chính eo hẹp, đòi hỏi nhà cho thuê linh hoạt hơn, ở mức giá vừa phải hơn, như một phương thức điều tiết các xu hướng mới trong xã hội.

Nguồn: Unhabitat.org

Đánh giá bài viết

Speak Your Mind

*