Ảnh hưởng covid 19 đến thị trường Bất Động Sản Cho Thuê và giọt nước tràn ly

Covid 19 có thực sự giết chết ngành khách sạn chúng ta (ngành bất động sản cho thuê cho thuê cũng tương tự)?

Mình rất băn khoăn sao ngành khách sạn lại sụp đổ nhanh vậy khi những tên tuổi hùng mạnh, những anh chị lớn trong ngành mới hơn 1 tháng mà đã bị đánh quỵ luôn… Những người mà mình từng nghĩ sẽ tồn tại bất diệt vì kỹ năng nghề nghiệp rất cao, khủng hoảng thì sẽ mạnh hơn chứ không yếu đuối bất ngờ như thế. Ở vị trí của mình, mình có thể tiếp cận số liệu kinh doanh của rất nhiều khách sạn trên khắp các vùng miền và đi đến kết luận Corona chỉ là giọt nước làm tràn ly, khuyếch đại các vấn đề nội tại của ngành.

Sự phát triển nóng của ngành khách sạn đẩy tất cả chúng ta vào sự quay cuồng trong một thị trường siêu cạnh tranh mà không ai tỉnh táo để phòng thủ hay nhận thức được cái gì đang thực sự diễn ra:

Thị trường Bất Động Sản Cho Thuê 2020

1. Nguyên nhân

1.1 Hệ số lợi nhuận/doanh thu của ngành quá thấp

Nhà nào khá lắm thì được 15% còn đâu thì 10% là vui lắm rồi, điều này tương đương với 1, 2 tháng sơ xảy là mất toàn bộ công sức lao động cả năm. Vậy nên mình mới khuyên newbie tránh xa khu vực điểm nóng của ngành vì 3, 4 tháng làm quen với kinh doanh là thiệt hại không thể bù đắp nổi.

Đi sâu hơn vào các báo cáo tài chính thì thấy được khi kết toán, chi phí thuê cơ sở vật chất, chi phí tài chính (vay ngân hàng, chi trả cổ tức cam kết khi huy động vốn…) đã rất cao, thêm vào đó cạnh tranh nhau bằng phòng ốc và dịch vụ nên chi phí vận hành và chi phí nâng cấp cũng đội lên không đỡ được. Đấy là còn tạm tha cho chi phí khấu hao tài sản, thứ vốn cũng kinh dị trong ngành này, mua tiền vạn bán tiền nghìn. Nếu tính cả vào thì cái con số 15% lợi nhuận kia chắc còn vài %.

1.2 Chi phí thuê cơ sở vật chất cao đến phi lý

Giá thuê phòng (được tính bằng giá thuê nhà/số phòng) các điểm nóng lên đến 600 – 750$ một tháng, điều này tương đương với việc một nửa tháng chỉ để trả chi phí thuê mặt bằng, tương đương với điểm hoà vốn là 80% occ. Điểm hoà vốn cao như này thực sự bất ổn.

Các vùng miền khác giá thuê rẻ hơn nhưng năng lực khai thác kém hơn trong khi điểm hoà vốn vẫn 60 – 70% occ nên vẫn đặt doanh nghiệp vào trạng thái căng thẳng 24/7/365.

Tuy nhiên đang phát triển nóng nên kiểu gì cũng có người thuê bất chấp có gắt thế nào.

1.3 Kết cấu doanh nghiệp rất dở

Sinh tồn dưới dạng các doanh nghiệp SME nhưng chiến lược mở rộng theo loại hình doanh nghiệp Start Up. Điều này có nghĩa là gì?
Là mở rộng, mở rộng bằng mọi giá, khách sạn đầu tiên chưa ổn định đã tính đến cái thứ hai, cái thứ hai chưa cân đối được thu chi đã tính đến cái thứ ba. Tạo nên một doanh nghiệp có kết cấu trông to nhưng cực kỳ yếu đuối, cái này co kéo gánh cái kia. Điều này đưa ra hệ quả một tác động nhẹ sẽ dẫn sụp đổ như domino.

Đối với các doanh nghiệp SME, từng dự án phải sinh lợi nhuận phải tự nuôi sống được nó để lỡ có rủi ro cái này còn gánh được cái kia chứ không phải ngày bình thường no ấm cũng đã gánh rồi, ngày thiên tai thì lấy cái gì gánh???

Khách sạn có phải là ngành siêu lợi nhuận, cần Scale up hết sức để dominate thị trường như các Start up không mà theo chiến lược bán máu mở rộng như vậy???

1.4 Đòn bẩy tài chính cao, không có trích lập dự phòng

Do cái tâm lý mở rộng điên cuồng kia nên có đồng nào xào đồng đấy, vay nợ để mở rộng rất nhiều và rất nặng. Có tiền là đem trả nợ hoặc đem đi lấy thêm cái mới để chơi tiếp ngay, dự phòng rủi ro 3 – 6 tháng là cái gì đó rất xa vời.
Nhiều khi phải thốt lên với các anh chị “anh chị có trăm tỷ rồi cơ mà, sao phải chơi khô máu được ăn cả ngã về không thế”
Và những con người trăm tỷ mình quen đó những tháng vừa rồi đi vay tiền trả lãi ngân hàng, vay tiền trả lương nhân viên, vay tiền trả tiền điện, … câu chuyện bản thân mình không tưởng tượng được sao lại nát nhanh đến thế.

1.5 Ảo tưởng về BĐS và M&A

Đồng ý là khách sạn là BDS kinh doanh, bán sẽ có giá cao hơn BDS bình thường bởi mình những năm đầu đi làm tái cơ cấu khách sạn thua lỗ phá sản cũng phục vụ cho công việc mua rẻ bán đắt này của các nhà đầu tư. Thế nhưng, Nó là tài sản đặc thù nên không dễ chuyển nhượng, thị trường đi xuống thì nó là tài sản có tính thanh khoản cực thấp. Nó là tài sản đặc thù nên không thể hoán cải mục đích sử dụng sang dạng khác được. Bây giờ ngành du lịch gặp vấn đề, sửa sang cái gì để bán được bây giờ?

Trong khi đấy đi vay để mua resort khách sạn với toàn max hệ số 65 – 70% giá trị tài sản thì tải làm sao được nghĩa vụ thanh toán trong khoảng thời gian chờ bán. Đồng nghiệp ngân hàng cũ méo mặt gọi điện nói với mình: “bỏ mẹ rồi, cứ đà này đến tháng 6 bọn tao có một đống khách sạn, resort phải phát mại, làm thế nào bây giờ” M&A lại là câu chuyện người ta động viên nhau khi mở rộng điên cuồng, nếu có không kinh doanh được thì bán một chuỗi khách sạn cũng sẽ kiếm được một mớ tiền… biết những người làm M&A như mình sẽ làm gì không, dí cho đến hạn đóng tiền nhà 6 tháng mới, nhả vội, không thì bê đồ về nhà mà sài!!!

1.6 Năng lực quản trị cơ bản và quản trị chung của các GM thấp

Những điều bất hợp lý phía trên không phải bây giờ mình mới thấy mà từ lúc mới vào ngành đã thấy rồi, sau hơn 4 năm mọi chuyện vẫn y nguyên. Tất cả những vấn đề trên CEO bình thường nào cũng nhận ra, và quả thực, đưa vài báo cáo cho họ đọc họ cũng phải thốt lên “cái đéo gì thế ???” GM tương đương với vị trí CEO của doanh nghiệp ngoài ngành nhưng đặt một ông GM 3 sao quản lý 30, 40 con người bên cạnh một ông CEO 30, 40 nhân viên bên ngoài đã thấy chênh lệch thực lực rất xa rồi. Đừng nói đến những doanh nghiệp hàng trăm con người.

Chẳng hề hư cấu, bạn nào hay tiếp khách business sẽ thấy, cùng quy mô nhân sự nhưng phong thái khí độ của khách bao giờ cũng hơn xa các GM chứ chưa nói đến trình độ quái thai ngâm dấm, lươn lẹo luồn lách bon chen của họ.

Một số kinh nghiệm quản lý nhà cho thuê hiệu quả nhất định bạn phải biết

Cách đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng

Vậy trong thời điểm này cần làm gì?

2. Giải pháp

2.1 Cần tái cấu trúc doanh nghiệp

Vứt bỏ hết các quả tạ trong hệ thống, thời điểm này không gánh nữa, thà mất để không đưa toàn hệ thống mất máu đến kiệt sức rồi chết tất, hãy như con thằn lằn, rụng đuôi để cứu tất cả còn hơn bị ăn thịt. Qua cơn bĩ bực này lấy thêm khách sạn giá rẻ bèo ý mà, coi như mình mất 4 đồng cái khách sạn tệ để sau này mua được khách sạn tốt 10 đồng với giá 5 đồng.

2.2 Cần thu hẹp và củng cố

Với các khách sạn còn giữ lại trong hệ thống thì giảm thiểu nhân sự, multi task các bộ phận để tạo ra các GM tương lai với giá thuê của người lao động bình thường. Bớt bày vẽ ban bệ đi, ra tiền và bớt chi phi và quan trọng nhất. Nhân cơ hội này mà thải loại những nhân sự kéo lùi doanh nghiệp đã lâu mà chưa có cơ hội.

Quản trị lại chi phí, đông khách, doanh thu cao nó hay cho cảm giác an tâm mà lơi là chuyện tối ưu chi phí. Ngồi đọc lại các báo cáo tháng trước, quý trước đảm bảo sẽ thấy nhiều cái cắt giảm được thì tháng này đã đỡ phải đi vay nộp tiền điện 😂

2.3 Định hướng lại con đường phát triển

Cái này tuỳ mỗi bên nhưng nên bỏ ngay cái trò scale up mọi giá để lỗ chồng thêm lỗ.

Bài viết này có lẽ sẽ gây khó chịu, động chạm đến tự ái của nhiều anh chị trong nghề. Em biết các anh chị ngày thường hay nhận được khen ngợi với vuốt ve rồi, em thì không có nhu cầu được vuốt ve hay vuốt ve người khác, có ít thời gian thì nên nói gì, làm gì cho nhau tốt hơn, mất thời gian nịnh nọt nhau làm gì. Giờ phút này nên vứt hết tất cả sĩ diện để ngồi nói thật với nhau nhìn nhận lại nghiêm túc những vấn đề cần giải quyết để có thể tiếp tục cuộc chơi. Cứ mấy ngày lại một người ngã ngựa thế này em rất buồn lòng.

—
Nguồn: fb Nguyen Thanh Tung