04 RỦI RO BẮT BUỘC PHẢI BIẾT KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ

Theo thông tin từ Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế họach – Đầu tư) báo cáo tình hình doanh nghiệp (DN) thành lập mới trong năm 2017. Cụ thể, tổng số DN thành lập mới và DN quay trở lại hoạt động của cả nước là 153.307, trong đó có 126.859 DN thành lập mới và 26.448 đơn vị quay trở lại hoạt động. Cùng, lượng người nhập cư vào 2 thành phố lớn của cả nước ngày càng tăng khiến nhu cầu đầu tư Văn Phòng và Căn Hộ Dịch Vụ ngày càng thu hút được nhiều nhà đầu tư. Mời bạn đọc qua 4/7 rủi ro cần phải biết trước khi tham gia vào mô hình đầu tư này,
jgl1472438961

1. Rủi ro về lựa chọn đơn vị tư vấn xây dựng thiếu kiến thức về BĐS cho thuê

Đây có thể nói là rủi ro số 1 khi đầu tư vào 1 dự án Bất động sản cho thuê nào đó. Không riêng gì đầu tư BĐS cho thuê ngay cả việc xây dựng nhà cửa thông thường việc lựa chọn được 1 đơn vị xây dựng đủ uy tín, đủ năng lực để phát triển dự án quyết định đến thành bại của việc đầu tư bất động sản cho thuê. Giữa ma trận các công ty xây dựng đang hoạt động tại TP. HCM thật không hề dễ để anh/chị có thể chọn được đơn vị nào “thực sự” tốt. Nếu chọn sai anh/chị sẽ phải trả giá đắt:

  • Tư duy xây dựng nhà ở và nhà cho thuê khác nhau hoàn toàn. Nhà ở phục vụ cho nhu cầu, sở thích cá nhân. Nhà cho thuê phục vụ mục đích “cung cấp môi trường” sống hoặc làm việc.
  • Chất lượng của không gian kiến trúc lệ thuộc và chất lượng thi công công trình. Những ý kiến và lời phàn nàn, trái với nhiều người dự kiến, khuynh hướng về vấn đề diện tích chật hẹp mà thiên về chất lượng hoàn thiện căn hộ và về hoàn thiện kỹ thuật lẫn thẩm mỹ.
  • Một đơn vị tư vấn và xây dựng BĐS cho thuê “tốt” sẽ đảm bảo tất cả những gì cam kết với khách hàng như tiến độ dự án đảm bảo, cam kết lợi nhuận tối thiểu, pháp lý dự án, quản lý vận hành và kinh doanh về sau…
  • Ngược lại 1 đơn vị “xấu” sẽ dẫn đến chậm tiến độ, chậm bàn giao, thủ tục pháp lý bị bỏ ngỏ, khả năng khai thác vận hành sau này kém, lợi nhuận cam kết có thể bị vỡ. Và trường hợp xấu nhất là dự án được đưa vào khai thác không được như kỳ vọng.
  • Chưa hết, các công ty thiết kế xây dựng thông thường. Thoạt đầu các phân tích về diện tích sử dụng, ước lượng giá thành cho thuê đều có vẻ hợp lý. Nhưng, khi dự án được hoàn thành và bàn giao lại cho anh/chị. Ai sẽ là người tìm khách thuê? Ai là người đảm bảo các cam kết về giá cho thuê như những ngày đầu đã định?

Với kinh nghiệm tư vấn chuyên sâu của tôi, 1 công ty tư vấn và xây dựng BĐS cho thuê “ tốt “ thể hiện qua:

  • Kinh nghiệm thiết kế, xây dựng BĐS cho thuê: Bởi đơn giản rằng anh/chị không thể nào giao chiếc xe hơi bị bệnh của mình cho 1 anh thợ sửa xe máy. Nếu anh/chị nghĩ rằng cũng là xây nhà rồi cho thuê thôi chứ có gì đâu mà ghê gớm thì cứ thử xem…
  • Năng lực của đơn vị tư vấn xây dựng: Vốn, tài sản, doanh thu, lợi nhuận, kinh nghiệm phát triển các dự án cũ, quy mô các dự án đã hoàn thành…
  • Uy tín của đơn vị tư vấn xây dựng: Vô cùng quan trọng cái này dễ dàng lựa chọn qua những dự án đơn vị ấy đã làm như thế nào, mức độ hài lòng khách hàng, mức độ hài lòng của các đối tác kinh doanh liên quan đến công ty tư vấn xây dựng Bất động sản cho thuê ấy…

Xem thêm: Đầu tư vào bds cho thuê tại tphcm

2. Rủi ro về tính thanh khoản của dự án

Đây là yếu tố vô cùng quan trọng khi cân nhắc và tính toán lựa chọn 1 kênh đầu tư, đặc biệt là đầu tư vào bất động sản. Tính thanh khoản hiểu 1 cách đơn giản nhất là khả năng chuyển đổi thành tiền khi cần.

Tính thanh khoản phụ thuộc vào tỉ suất lợi nhuận thực tế hằng năm > hay = mức lợi nhuận cam kết tối thiểu của đơn vị tư vấn đầu tư.

  • Nếu công suất khai thác cao, giá cho thuê/m2 tốt >> Lợi nhuận cao hơn con số cam kết tối thiểu >> Thanh khoản cao và bán lời so với giá gốc khi đầu tư. Và ngược lại…
  • Nếu công suất khai thác thấp, giá cho thuê/m2 thấp >> Lợi nhuận sau thời gian cam kết thấp hơn mức tối thiểu ban đầu nhiều >> Thanh khoản khó.

bds sài gòn

Về cơ bản, tôi muốn khẳng định với anh/chị là Bất động sản cho thuê là loại hình có tính thanh khoản thấp hơn so với các loại hình BĐS khác như nhà phố, chung cư, đất nền hay condotel. Bất động sản cho thuê thích hợp với nhu cầu đầu tư dài hạn, con gà đẻ trứng vàng tự động nhiều hơn là lướt sóng, ngắn hạn tăng giá gốc (lãi vốn) là không phù hợp. Vì vậy anh/chị nên xác định rõ mục tiêu đầu tư Bất động sản cho thuê ngay từ đầu để xem mình có phù hợp hay không? Nếu không đỡ mất thời gian và công sức tìm hiểu.

3. Rủi ro về khả năng khai thác vận hành Bất động sản cho thuê

Yếu tố thứ 3 này cũng vô cùng quan trọng khi xem xét đầu tư Bất động sản cho thuê. Khả năng khai thác kinh doanh của dự án sau khi bàn giao quyết định đến công suất cho thuê, giá cho thuê/m2 và lợi nhuận hằng năm của nhà đầu tư. Anh/chị đừng quá bận tâm vào những lời quảng cáo đường mật như:

“…công suất cho thuê bên em lên tới 95% – 100%. Hay dự án này do công ty em quản lý nên sẽ kín khách Tây đến thuê quanh năm. Anh chị hoàn toàn yên tâm khi đầu tư vào dự án vì chỉ có vài trăm m2 hay vài chục căn hộ nên em đảm bảo công suất sẽ full…”

Có 5 điều anh/chị cần đặc biệt chú ý để ngăn ngừa rủi ro về khả năng khai thác sau này của Bất động sản cho thuê đó là:

  • Công suất cho thuê trung bình/năm của khu vực dự án dựa vào các đơn vị khảo sát thị trường độc lập quốc tế như Savills, CBRE,.. các năm qua là bao nhiêu %?
  • Công suất cho thuê thực tế trong 3 năm vừa qua của thương hiệu đơn vị vận hành khai thác dự án đó là bao nhiêu %?
  • Nguồn cung Bất động sản cho thuê của khu vực trong tương lai khi dự án đi vào khai thác là như thế nào?
  • Giá cho thuê thực tế tương đương quanh khu vực dự án Bất động sản cho thuê đang là bao nhiêu 1m2/đêm?
  • Tỉ lệ % chi phí vận hành khai thác trung bình của đơn vị vận hành đó đối với các loại hình văn phòng, căn hộ,… tương tự trong khu vực và trên cả nước là bao nhiêu?

Cuối cùng là mức độ trách nhiệm của đơn vị khai thác vận hành ra sao?

GỌI NGAY ĐỂ YÊU CẦU TÔI GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ CỦA ANH CHỊ

0902.982.029

4. Rủi ro về lãi suất ngân hàng tương lai biến động khi đầu tư Bất động sản cho thuê

Yếu tố này cần đặc biệt lưu ý đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều đó là vay vốn ngân hàng. Thông thường khi tính bài toán đầu tư với kinh nghiệm của tôi thì vốn tự có của anh/chị phải đạt từ 50% trở lên mới nên đầu tư. Nhiều anh/chị chỉ có lượng vốn ban đầu từ 30% đến 40% phần còn lại vay ngân hàng tới 60% – 70% giá trị dự án thì tôi thấy khá nhiều rủi ro liên quan đến lãi suất ngân hàng trong tương lai.

roi investor logic1

Thực tế trong các bảng tính dòng tiền đầu tư gửi cho khách hàng của các bạn tư vấn ngân hàng mọi thứ đều được tô hồng 1 cách hấp dẫn nhất.

Từ mức lãi suất khi tính toán lợi nhuận để bù lại lãi suất và nợ gốc đều hằng năm là của hiện tại năm 2017. Biến động lãi suất ngân hàng không ai biết trước tương lai như thế nào.

Mức lãi suất cho vay đầu tư Bất động sản trung bình hiện tại đang khoảng 10% – 11%/năm. Trong khi đó với cam kết lợi nhuận từ Bất động sản cho thuê thường cố định 10% đến 15%/năm trong 10 năm đến 15 năm. Như vậy nếu lãi suất ngân hàng biến động lớn rủi ro thuộc về nhà đầu tư.

>> Lời khuyên của tôi dành cho anh/chị nhà đầu tư Bất động sản cho thuê là nếu có đủ 50% vốn tự có hãy đầu tư. Dưới 50% là không nên đầu tư. Tất nhiên phải căn cứ vào tình hình tài chính cụ thể để có các phương án đầu tư tốt nhất.

Cuối cùng, nếu muốn biết anh/chị có thích hợp đầu tư Bất động sản cho thuê hay không? Anh/chị muốn nhận tư vấn chuyên sâu đầu tư bất động sản, bảng tính dòng tiền, đòn bẩy tài chính, rủi ro có thể gặp phải khi đầu tư Bất động sản cho thuê hãy liên hệ với tôi 24/7 hoàn toàn miễn phí.

ĐĂNG KÝ THÔNG TIN NGAY ĐỂ YÊU CẦU TÔI GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ CỦA ANH CHỊ

menu
menu
Đặt câu hỏi

0902.982.029